TechFlow — Fezabilitate Proiect

Calea Torontalului 45

S+P+5E+R ›

GDV5,75 M€

Profit %23,4%

Profit Net1,35 M€

Aport Propriu4,41 M€

Suprafețe & Date Fixe

Parametri tereni · ce poți construi prin CU (POT, etaje, retragere) și suprafețele rezultante

Sup CU 3.741 mp

Sup Aleasă 3.741 mp

Randament 78%

›

Suprafața Terenului

1.250 mp

din CU · fix · propagation root

Amprentă Clădire

563 mp

POT 45% × teren

Suprafață Construibilă Totală

3.741 mp

construit suprateran

Util Apartamente

2.633 mp

vandabil · etaje normale

Util Etaj Retras (Penthouse)

285 mp

65% din etaj retras

Suprafață Desfășurată Totală

3.741 mp

CUT 3.0 · max permis

Suprafață Subsol

563 mp

parcaje · nu intră CUT

Suprafață Etaj Retras

366 mp

65% din amprentă

Locuri de Parcare

22 loc

~1 / 25 mp subsol

Parametri Regim

POT %

procentul de ocupare al terenului

din CU

Etaje

S+P+5E+R · regim înălțime aprobat

din CU

Retras %

% util etaj retras (penthouse)

din CU

Coef. Supraf. Comune %

servicii · accese · utilități

parametru editabil

Suprafețe per Nivel

▾

Nivel	Construită	Utilă	Note
Subsol — Parcaje	563 mp	— nu se vinde	~22 locuri
Total Subsol	563 mp	0 mp	nu intră în CUT
Parter	563 mp	439 mp	78% util
Etaj 1	563 mp	439 mp	78% util
Etaj 2	563 mp	439 mp	78% util
Etaj 3	563 mp	439 mp	78% util
Etaj 4	563 mp	439 mp	78% util
Etaj 5	563 mp	439 mp	78% util
Etaj Retras / Penthouse	366 mp	285 mp	65% din etaj

Total Construit

4.304 mp

supraterănean + subsol

Total Util de Vândut

2.918 mp

apartamente + penthouse

Total Servicii

823 mp

22% · accese · utilități

Total Spațiu Exterior

687 mp

teren − amprentă (1.250 − 563)

Închide Suprafețe & Date Fixe

Costuri & Vânzări

Workspace operațional · costuri construcție + prețuri vânzare per categorie (Subsol, Parter, Etaje, Penthouse, Spații Comune)

Cost Total 6,64 M€

GDV 7,38 M€

Profit % 10,1%

›

Cost Teren Achiziție · preț listat și preț negociat

Suprafață 1.250 mp

Cost Total 395.200 €

›

Preț teren / mp preț listat al vânzătorului (fix)

304 €/mp380.000 €

Preț teren / mp — negociat preț plătit efectiv după negociere

304 €/mp380.000 €

Diferență (savings) listat − negociat

0 €/mp0 €

Alte costuri achiziție taxe achiziție · notar · comisioane

4%15.200 €

Cost Construcție Subsol · Parter · Etaje · Penthouse · Spații comune

Cost Mediu Global 850 €/mp

Cost Total 4.274.210 €

›

Cost mediu global de construcție / mp cost de construcție mediu pe mp construit

€/mp

Preț mediu global de vânzare / mp preț mediu vânzare rezidențial — simulare rapidă

€/mp

Preț Mediu Curent

0 €/mp

venit mediu pe NSA vandabil

→

Preț Minim Break-Even

0 €/mp

+0 €/mp · +0%

Status Proiect

—

Subsol Parcări · boxe · spații tehnice

Sup CU 563 mp

Sup aleasă 563 mp

% din CU 100%

Cost Total 365.950 €

›

Construcție

Suprafață aleasă max 563 mp din CU

563 mp

Preț / mp subsol cost construcție subsol

650 €/mp365.950 €

Eficiență subsol

Eficiență subsol % 55% slab · 68% normal · 78% eficient (restul = rampe, circulații, stâlpi)

68%383 mp utili

mp / parcare 28 eficient · 30 normal · 38 ineficient (include manevrare)

30 mp/loc—

Vânzare — Parcări + Boxe

Nr boxe decizia ta · consumă din suprafața utilă

0 boxe0 mp ocupați

Suprafață / boxă mp per unitate

8 mp0 mp total

Nr parcări estimate calculat din suprafață utilă rămasă

12 loc(383 mp / 30 mp/loc)

Preț / loc parcare 5-15k € per loc

10.000 €/loc120.000 €

Preț / mp boxă €/mp boxă

1.000 €/mp0 €

Subtotal Subsol

Cost construcție 0 € subsol total

Recovery (parcări + boxe) 0 € venituri subsol

Deficit / Profit 0 € recovery − cost

Sumar Subsol

Cost subsol365.950 €

Venituri parcări220.000 €

Venituri boxe0 €

Deficit infrastructură−145.950 €

Status Recuperare

Deficit rămas−145.950 €

Impact NSA rămas+48 €/mp

Acoperit prin creștere preț0 €

StatusÎn progres · 0%

Cum acoperi deficitul

Preț mediu actual apartamente: 1.800 €/mp

Creștere necesară pentru zero pe subsol: +48 €/mp

Preț nou pentru acoperire completă: 1.848 €/mp

Distribuie creșterea pe parter / etaje / penthouse / boxe — tu decizi unde. Sliderele globale „Cost mediu" și „Preț mediu vânzare" din Cost Construcție sunt cel mai rapid mod de ajustare.

Închide Subsol

Parter 3 scenarii · Apartamente · Comercial · Mix

Sup CU 563 mp

Sup aleasă 563 mp

% din CU 100%

Cost Total 517.960 €

›

Parter Apartamente

Construcție

Suprafață aleasă max 563 mp din CU

563 mp

Cost / mp apartamente cost construcție rezidențial

920 €/mp517.960 €

Vânzare

Preț vânzare / mp apartamente preț listă apartamente parter

1.450 €/mp816.350 €

Subtotal Parter Apartamente

Cost construcție 517.960 € 920 €/mp · 563 mp

Vânzare 816.350 € 1.450 €/mp · 563 mp

Profit +298.390 € +57,6% · 530 €/mp marjă

Parter Comercial

Construcție

Suprafață aleasă max 563 mp din CU

563 mp

Cost / mp comercial cost construcție spațiu comercial

780 €/mp439.140 €

Vânzare

Preț vânzare / mp comercial preț listă spațiu comercial parter

1.100 €/mp619.300 €

Subtotal Parter Comercial

Cost construcție 439.140 € 780 €/mp · 563 mp

Vânzare 619.300 € 1.100 €/mp · 563 mp

Profit +180.160 € +41,0% · 320 €/mp marjă

Parter Apartamente + Comercial (mix)

Construcție

Suprafață totală parter aleasă max 563 mp din CU

563 mp

Apartamente 394 mp 70%

Comercial: 30%

Comercial 169 mp 30%

Cost / mp apartamente cost porțiune apartamente

920 €/mp362.480 €

Cost / mp comercial cost porțiune comercial

780 €/mp131.820 €

Vânzare

Preț vânzare / mp apartamente preț listă porțiune rezidențială

1.450 €/mp571.300 €

Preț vânzare / mp comercial preț listă porțiune comercială

1.100 €/mp185.900 €

Subtotal Parter Mix (70% Apt · 30% Com)

Cost construcție 494.300 € 878 €/mp mediu · 563 mp

Vânzare 757.200 € 1.345 €/mp mediu · 563 mp

Profit +262.900 € +53,2% · 467 €/mp marjă

Comparativ scenarii Parter — la aceeași suprafață (563 mp)

Scenariu Cost Vânzare Profit

100% Apartamente 517.960 € 816.350 € +298.390 €

100% Comercial 439.140 € 619.300 € +180.160 €

Mix 70/30 (curent) 494.300 € 757.200 € +262.900 €

Recomandat — — Apartamente 100%

Închide Parter

Etaje 5 niveluri rezidențiale (max S+P+5E+R)

Sup CU 2.815 mp

Sup aleasă 2.815 mp

% din CU 100%

Cost Total 2.477.200 €

›

Construcție

Regim înălțime ales slider 1-5 etaje · max S+P+5E+R din CU

5 etaje · S+P+5E+R

Suprafață / etaj inherited din Parter

563 mp

Cost / mp etaj cost construcție rezidențial

880 €/mp2.477.200 €

Suprafață totală etaje calculat — 5 × 563 mp

2.815 mp

Vânzare

Suprafață vândabilă 5 × 439 mp util (78% din etaj)

2.195 mp

Preț vânzare / mp apartamente preț listă etaje rezidențial

1.800 €/mp3.951.000 €

Subtotal Etaje (5 × 563 mp)

Cost construcție 2.477.200 € 880 €/mp · 2.815 mp construit

Vânzare 3.951.000 € 1.800 €/mp · 2.195 mp vândabil

Profit +1.473.800 € +59,5% · 524 €/mp construit

Închide Etaje

Penthouse Etaj retras · premium · 65% amprentă

Sup CU 366 mp

Sup aleasă 366 mp

% din CU 100%

Cost Total 494.100 €

›

Construcție

Suprafață aleasă max 366 mp · 65% din amprentă

366 mp

Cost / mp construcție cost premium etaj retras

1.350 €/mp494.100 €

% Vândabil din construit cât din cei 366 mp construiți devine suprafață vândabilă (rest = circulații/scări/spații tehnice). 80% slab · 88% normal · 95% optim

88%—

Vânzare

Suprafață vândabilă sup construită × % vândabil

322 mp

Preț vânzare / mp penthouse preț premium etaj retras

3.000 €/mp966.000 €

Subtotal Penthouse

Cost construcție 494.100 € 1.350 €/mp · 366 mp construit

Vânzare 855.000 € 3.000 €/mp · 285 mp vândabil

Profit +360.900 € +73,0% · 986 €/mp construit

Închide Penthouse

Spații Comune Acces · tehnice · scări · holuri (% din amprentă)

% Infrastructură 14%

Suprafață 524 mp

Cost Total 419.000 €

›

Procent infrastructură lifturi · lobby · casa scării · circulații · HVAC · cameră tehnică

14%

Suprafață rezultată % × construibilă totală (3.744 mp)

524 mp

Cost infrastructură total calculat

419.000 €

Închide Spații Comune

Costuri Suport Proiect Autorizații · proiectare · taxe · administrative · neprevăzute

% din Construcție %

Total Suport 1.068.553 €

›

Proiectare % × cost construcție

6% €

Management Proiect % × cost construcție

5% €

Soft Costs salarii · juridic · contabilitate · chirii · operațional

4% €

Contingențe avize · aprobări · autorizații · branșamente · utilități

7% €

Marketing & Vânzări % × cost construcție

3% €

Închide Costuri Suport Proiect

Închide Costuri & Vânzări

Concluzie Financiară · Beneficiar Aport Propriu

Readout strategic · ce a rezultat din scenariul construit (suprafețe, costuri, vânzări, profit, cash propriu)

Investiție Totală 0 M€

Profit Estimat 0 €

ROI Proiect 0%

›

1 · Suprafețe

Sup Desfășurată CU

3.741 mp

max permis prin CU

Sup Stabilită Proiect

3.741 mp

scenariu ales

Sup Utilă (vândabilă)

2.918 mp

apartamente + penthouse

Randament

78%

util / desfășurat

2 · Costuri

Cost Construcție din CU

4.274.210 €

dacă construiești max

Cost Construcție Stabilit

4.274.210 €

fără TVA

Cost Stabilit cu TVA

5.171.794 €

21% TVA construcție

Cost Total Proiect

6.635.547 €

teren + TVA + suport

3 · Vânzări — GDV

GDV Maxim din CU

7.378.850 €

dacă vinzi max

GDV Proiect Stabilit

7.378.850 €

scenariu ales

Diferență

0 €

max − stabilit

Eficiență GDV

100%

valorificare

3.5 · Preț Real Necesar (Recovery Infrastructure)

Market Price Mediu

1.800 €/mp

preț ponderat apartamente

Recovery Impact Subsol

+50 €/mp

deficit subsol / NSA

Real Required Price

1.850 €/mp

preț minim pentru zero pe subsol

NSA Vândabil

2.918 mp

apartamente + penthouse

4 · Profit

Profit Maxim din CU

743.303 €

dacă construiești max

Profit Stabilit

743.303 €

scenariu ales

Diferență

0 €

max − stabilit

Procentaj Profit

10,1%

profit / GDV

Soluții Sugerate · Live

Sugestiile se recalculează live când modifici parametrii. Sunt scenarii orientative.

A · Profit Generators · Categorii cu Venit

Categorie Cost GDV Profit Marjă Impact

Pierdere pe categorie 0–5% marjă 5–15% >15%

B · Capital Burden · Cost Burden (NU pierderi)

Categorie Tip Cost % din Proiect Pondere

Aceste linii sunt cost burden, nu pierderi pe categorie. Ele apasă pe profit-ul net, dar nu trebuie interpretate ca "greșeli pe categorie".

5 · Feasibility Pură · Dacă Dezvoltatorul Finanțează Singur

Investiție Totală Necesară

0 M€

cost total proiect

Profit Estimat

0 M€

GDV − cost (pre-finanțare)

ROI Proiect

profit / investiție

Profit % din GDV

profit / GDV

Aport Singur Necesar

0 M€

finanțare 100% personală

Închide Concluzie Financiară Beneficiar

Sumar Financiar

Cockpit terminal · readonly · imaginea finală a proiectului (mereu vizibilă)

Profit Final 1,40 M€

Aport Final 2,40 M€

Leverage 1,35x

Cost Total Proiect0 €teren + construcție + TVA + suport

GDV Total (Venituri)0 €total venituri din vânzare

Profit Brut Proiect0 €GDV − Cost (pre-finanțare)

Profit Net Beneficiar0 €după dobânzi bancă/TVA și profit cedat investitori

Capital Extern Total0 €bancă + investitori activați

Aport Beneficiar0 €cost total − surse externe (auto)

Leverage Proiect1xcost total / aport beneficiar

NSA Vândabil Total0 mpsuprafață vândabilă rezidențială (parter + etaje + penthouse)

Închide Sumar Financiar